Rok 2023 przyniósł zasadnicze zmiany w zakresie opodatkowania przychodów osiąganych z wynajmu lokali mieszkalnych. Na czym one polegają oraz jakie są dostępne formy opodatkowania w tym zakresie w 2023 roku, dowiesz się z niniejszego wpisu. 

Co to jest najem lokalu mieszkalnego?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz, a więc w opisywanym przypadku lokal mieszkalny, do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić w zamian za to wynajmującemu umówiony czynsz.

Podkreślić trzeba, że wynajem lokali mieszkalnych może być prowadzony przez osoby fizyczne bądź jako działalność całkowicie prywatna, bądź też w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zmiany w zasadach opodatkowania najmu lokalu mieszkalnego wprowadzone przez tzw. Polski Ład w 2023 roku

Polski Ład wprowadził w 2023 roku całkowitą zmianę zasad rozliczania dochodów osiąganych z najmu prywatnego, a więc przez osoby nie prowadzące działalności gospodarczej.

Zgodnie z nowym przepisami przychody osiągane przez podatników z tytułu najmu (nie tylko zresztą mieszkania, ale każdej innej rzeczy i prawa, np. lokalu użytkowego, samochodu, maszyny)  są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.  

Powyższe oznacza, że począwszy od 1 stycznia 2023 roku podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego, nie będący przedsiębiorcami, pozbawieni zostali wyboru pomiędzy możliwością rozliczania się z fiskusem bądź na zasadach ogólnych, bądź też w formie ryczałtu. Jedyną więc formą rozliczenia będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Na szczęście nadal od najmu prywatnego nie płacimy składki zdrowotnej.

Zmiany w zakresie amortyzacji

Przedmiotowa zmiana przesądza również, iż od wskazanej powyżej daty, podatnicy nie będą już mogli korzystać z kwoty wolnej od podatku oraz dokonywać odliczeń od uzyskanego przychodu kosztów jego uzyskania, obejmujących m.in.:

• wydatki na wykończenie danej nieruchomości, a także jej remonty i drobne naprawy,
• odsetki od zaciągniętego kredytu hipotecznego,
• zakupy mebli, sprzętu RTV i AGD oraz innego wyposażenia mieszkania,
• opłaty za media oraz koszty administracyjne,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• prowizję pośrednika.
• podatku od nieruchomości,
• odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Jest to niewątpliwie zmiana bardzo niekorzystna dla podatników.

Jak rozliczać najem w 2023 roku?

Podkreślenia wymaga fakt, iż przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji przez najemcę zapłaty z tego tytułu, a więc uregulowania czynszu. Przychodami są bowiem otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty czynszu nie powstanie po stronie wynajmującego przychód, a tym samy nie dojdzie także do inicjacji obowiązku podatkowego w tym przedmiocie.

Ryczałt zapłacimy od czynszu jeśli zadbamy o to by w umowie najmu koszty najmu, np. opłaty za media obciążały najemcę. Organa podatkowe stoją bowiem na stanowisku, że w takim przypadku wynajmujący jest tylko pośrednikiem między najemcą a gestorami mediów i w/w opłaty nie wlicza się  do przychodu, od którego płaci się ryczałt.

Wysokość zryczałtowanego podatku dochodowego od najmu zależy od kwoty przychodu i wynosi:

• 8,5%, jeśli przychody z najmu są do  kwoty 100 tys. zł rocznie,
• 12,5%, jeżeli jego przychody z najmu są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.

Musisz przy tym wiedzieć, że ryczałt od najmu w 2023 roku zgodnie ze stawką 12,5% płaci się od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli więc przychód podatnika wyniósł 120 000 zł, to wówczas podatek ryczałtowy do  kwoty 100 tys. zł opłacany jest według stawki 8,5%, a od 20 tys. zł – według stawki 12,5%.

Wskazać trzeba, ze ryczałt odprowadza się do Urzędu Skarbowego w stosunku miesięcznym albo kwartalnym.

Ten pierwszy wpłaca się za dany miesiąc do 20 dnia następnego miesiąca, ale za grudzień 2022 r. wyjątkowo do końca lutego 2023 r.

Z kolei ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, ale za czwarty kwartał 2022 r. wyjątkowo do końca lutego 2023 r.

Istnieje też obowiązek złożenia zeznania rocznego w terminie do 30. kwietnia następnego roku.

Pamiętać trzeba, że podatnicy zobowiązani są do opłacania ryczałtu na tzw. mikrorachunek, a więc numer konta generowany indywidualnie dla każdego podatnika.

Opodatkowanie najmu lokalu mieszkalnego prowadzonego w ramach działalności gospodarczej – rok 2023

W odniesieniu do podatników osiągających dochód z wynajmu lokali mieszkalnych prowadzonych w ramach działalności gospodarczej, stwierdzić trzeba, że zarówno w 2022, jak i w 2023 roku mogą oni dokonywać ich rozliczenia:

• na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej – do kwoty nieprzekraczającej 120 000 zł, stawka podatku wynosi 12%, a od nadwyżki ponad tę wartość – 32%,
• podatkiem liniowym w wysokości 19%,
• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% i 12,5%).

Zwrócić trzeba uwagę, że w przypadku działalności gospodarczej nie jest możliwe niezaliczanie do przychodów opłat za media itp. ponoszonych przez najemców i w ten sposób zmniejszenie podstawy opodatkowania jak opisano to powyżej przy najmie prywatnym. Organa podatkowe stoją na stanowisku, że uniemożliwia to inna definicja przychodu obowiązująca osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą.