2018-09-21

Od 1 stycznia 2019 r. nastąpi przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zmiana została wprowadzona na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zmiana dotyczyć będzie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Przekształcenie będzie dotyczyło także wymienionych gruntów, na których posadowione są ponadto budynki gospodarcze czy garaże. Oznacza to, że właściciele mieszkań i domów jednorodzinnych, którzy byli dotychczas użytkownikami wieczystymi gruntów, na których znajdowały się ich nieruchomości, staną się automatycznie z dniem 1 stycznia 2019 r. właścicielami tych gruntów w całości lub w udziale im przysługującym. Szacuje się, że zmiana ta dotyczyć będzie około 2,5 mln użytkowników wieczystych. Nie oznacza to jednak całkowitego zwolnienia ich z ponoszonych opłat. Dotychczas uiszczana opłata za użytkowanie wieczyste zostanie zastąpiona opłatą przekształceniową. Opłata ta ma być uiszczana przez przyszłych właścicieli przez następne 20 lat, w 20 rocznych ratach wnoszonych do 31 marca każdego roku lub też z góry. Całkowita opłata z tytułu nabycia prawa własności ma być równa 20-krotności opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli użytkowanie wieczyste zostało ustanowione lub przeniesione w okresie od dnia 1 stycznia 2018 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., właściciel będzie obowiązany uiścić opłatę równą opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która zgodnie z postanowieniami umowy obowiązywałaby od dnia 1 stycznia 2019 r., ponadto w przypadku, gdy w dniu przekształcenia obowiązywałaby opłata roczna ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji, opłata jest równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji. Jeżeli właściciel zechce wnieść opłatę za grunty dotychczas należące do Skarbu Państwa z góry, otrzyma bonifikatę. Jej wysokość uzależniona będzie od tego, jak długo po wejściu w życie ustawy właściciel zdecyduje się na ten krok. W przypadku uiszczenia opłaty przekształceniowej jednorazowo za 20 lat przewidywana jest bonifikata w wysokości 60% opłaty. W kolejnych latach wysokość ulgi będzie systematycznie ulegać zmniejszeniu i wynosić w 2020 r. 50%, w 2021 r,. 40%, w 2022 r. 30%, w 2023 r. 20% oraz w 2024 r. 10%. Od 2025 r. jednorazowa spłata pozostałej części opłaty przekształceniowej nie będzie korzystała z omawianej ulgi. Osoby, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych będą musiały uiścić opłatę w pełnej wysokości, a z bonifikaty skorzystają w postaci ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Ustawa nie gwarantuje wspomnianej ulgi dotychczasowym użytkownikom wieczystym gruntów należących przed przekształceniem do jednostek samorządu terytorialnego, natomiast właściwy organ będzie mógł udzielić osobom fizycznym lub spółdzielniom mieszkaniowym (ale nie osobom prawnym) bonifikaty od opłaty przekształceniowej uiszczanej z góry na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność stanowi znaczącą zmianę dla dotychczasowych użytkowników wieczystych. Jako właściciele będą mogli swobodnie dysponować nieruchomością, np. zaciągać zobowiązania, możliwa stanie się także sprzedaż nieruchomości. Ponadto nie będzie już możliwa sytuacja, w której gmina znacznie podniesie użytkownikowi wieczystemu wysokość opłaty za użytkowanie.

Należy zwrócić uwagę na fakt, iż ustawa przewiduje możliwość dokonania waloryzacji opłaty przekształceniowej z urzędu lub na wniosek właściciela.

Jednocześnie nowe przepisy spowodują konieczność dokonania operacji w około 2,5 mln ksiąg wieczystych, co może stanowić wyzwanie dla samorządów obowiązanych do wydania stosownych zaświadczeń z urzędu w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy, a na wniosek zainteresowanego w terminie 4 miesięcy od dnia przekształcenia, ale też dla użytkowników wieczystych, którzy będą musieli dokonać zmian w księgach wieczystych.

Nowe regulacje nie przewidują przekształcenia we własność użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnych. Zmiana w tym zakresie będzie możliwa prawdopodobnie w 2020 lub 2021 r., gdyż jest ona uzależniona od uzyskania przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zgody Komisji Europejskiej.

W celu uzyskania szczegółowych informacji dotyczących przekształcenia użytkowania wieczystego we własność zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.